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【澳洲】房产投资如何退税才能获得最大利益?

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发表于 2017-10-12 09:31:49 |显示全部楼层
  对于澳洲房产投资者来说,享受房价上涨带来的收益时请不要忘记退税!除了可申请退税的日常收据和物品以外,更专业更深层次的退税技巧你了解多少呢?今天就为广大房产投资者提供一些实用的建议!

  可申报退税的主要费用

  一次性全额抵税部分

  租房广告费(Advertising fortenants),即投资者在招租时产生的广告费。 Example: 在报纸上刊登出租信息产生的费用等。  

  物业管理费(Body corporate feesandcharge),通常情况下,Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费(Strata fee)。

  借款手续费(Borrowing expenses),即办理贷款过程中所产生的花费。 Example: Loanestablishmentfees,如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税,若大于$100则要分5年来抵扣。



  市政费(Council rates),为投资房缴纳的 council fee。  

  清洁费(Cleaning),关于清洁投资房的费用。   

  房屋设施折旧(Depreciation onplant),房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告,根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。

  房产保险(Insurance),为投资房缴纳的房产保险。  

  房贷(Interest on loans),如果投资房是通过贷款购买的,那所  产生的贷款利息也可以退税。  

  地税(Land tax),即为投资房的地税。  

  法务费(Legal fees),请注意,购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。  

  除虫费(Pest control)

  园艺和锄草费用(Gardening andlawnmowing),为投资房修整园艺所产生的费用。  

  房屋中介代管费或者提成(Property agentfees andcommissions),如果投资房是交给中介管理,那中介收取的管理费用也可以退税。  

  房屋维护维修费(Repairs andmaintenance), 如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。  

  房屋折旧(Capitalworksdeductions),可参考物业折旧评估报告中的Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。

  文具,电话费和邮费(Stationary,telephone and postage),房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费,文具费都可以退税。  

  交通费(Travel expenses), 去视察房子或收房租时产生的交通费用。 例如房东本人在悉尼而其投资房在布里斯班,如果因为要处理出租房事项从悉尼赶往布里斯班,产生的交通费用可以退税。  

  水费(Water charge),房东为出租房支付的水费,注意房客自付的水费不能计入退税。  

  其他房屋出租费用(Sundry rentalexpenses),可以包括一些零碎的杂项费用。  




  参考表格一 Rental Schedule





  参考表格二 Settlement Sheet


  分期抵税部分

  借贷成本。是指为获得贷款而产生的直接费用,包括贷款开办费(Loan establishment fees)、产权调查费(Title search fees)、为通过贷款审批支付的房产评估费(Valuation fees),房贷保险(Mortgage insurance),等等。如果总的借贷成本超过100澳元,则最多分五年抵扣;如果不到的话,可一次性全额抵税。

  附加资产/设施设备的折旧。投资房内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可分期折旧。如果是公寓的话,在申报折旧时不仅限于自己的私人空间,公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并分期折旧。

  原始资产/建筑结构的折旧。投资房的原始资产建设费用也可分期折旧,包括地基、主体结构、门窗、瓷砖等。1985年7月18日起建造的投资住宅物业都可申报建筑结构折旧,如果建于1987年9月16日前,建筑成本每年的折旧率为4%,之后建造的物业年折旧率皆为2.5%,折旧期为40年。

  投资房退税需要注意的事项与技巧

  投资房可申报退税的项目多且细,并且不能够存在欺诈性,如若不然会被税局查处。以下例举出一些常见注意事项和退税回报最大化的技巧。

  在计算退税的时候要注意ownership的分配,联名购买的房产不能只由一个人报税。例如,如果一套房子是夫妻共同拥有,老公拥有95%,老婆拥有5%,则夫妻双方都需要申报投资房收入。  

  投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的TaxableIncome。例如,如果因为Bonus致今年的个人收入特别高,则可以提前支付投资房下一年的Interest Expense并计入当年的退税中。  

  房屋在从自住房转向投资房时,需要注意房屋贷款利息费用的计算,要按比例分割,自住时期产生的贷款利息不能申报退税。  

  投资房费用的范畴要分清楚,用于房屋资本增值上的费用不能够在rental schedule里申报,例如,stamp duty.  

  如果房屋的首付也是通过贷款的,其产生的利息也是可以申报的。例如房东通过Topup自住房来支付投资房的20%首期,那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。
  
  报告中会有两种折旧方法,一般加速折旧法(DiminishingValue Method)可使得在前几年达到退税回报最大化,而(Prime Value Method)相对来说,折旧数据比较平均。需要注意的是,新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税,必须分年限申报。  

  申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。尤其如果您的投资房是贷款购置,必须保管好相关票务。贷款经纪人会为您处理前期和后续的贷款费用事物。

  在避免引起税局调查的同时,并达到报税回报最大化,可以咨询有经验的会计师来处理投资房退税。

  不可抵税的费用

  投资房的购买和出售成本。在澳洲大多数州,印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税,但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。

  没有实际承担的费用。比如,租客自己支付了水电费,屋主不能用这来抵税。

  投资房自住期间的费用。比如,你有个度假屋,旺季用于出租,淡季时自己和亲朋好友使用,那么自住期间产生的费用不能用于抵税。

  买房前去看房产生的旅行费用。例如,为寻找投资房源去参加讲座而产生的旅行及其它费用,等等。

  注意事项

  如果你用比市场低的价格将物业便宜出租给亲朋好友,那么抵扣的费用是有限的。比如,你把投资房借给朋友住了一个月,正常的月租为2000澳元,你只收他200澳元,那么这段期间你最多只能抵扣200澳元的费用。如果你朋友一分钱也没付,你就不能抵扣任何费用。

  澳洲房产投资,退税是一笔不可小嘘的收益来源,很多房产投资者因为对澳洲税务体系缺乏了解而忽略了这个重要的环节。此文章为大家梳理出了最权威的退税明细,请大家务必收藏,以备财政年末退税时申报使用。


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